PROYECTO DE LEY: REGIMEN DE PROTECCION DE LOS INQUILINOS

PROYECTO DE LEY


REGIMEN DE PROTECCIÓN DE LOS INQUILINOS


TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1°.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DE LOS INQUILINOS. Crease el Régimen de protección de inquilinos/as de la Ciudad de Buenos Aires, el que tendrá una duración de diez (10) años contados desde la entrada en vigencia de la presente.
Art. 2.- AUTORIDAD DE APLICACIÓN. El Poder Ejecutivo designará la autoridad de aplicación de la presente ley.

TITULO II
DE LA ACTUACION DE LOS CORREDORES INMOBILIARIOS

Art. 3°.- IMPORTE MÁXIMO EN CONCEPTO DE COMISIÓN. Durante el lapso de duración del presente Régimen, el monto máximo de la comisión a cobrar por el/la/los/las corredor/a/res/as inmobiliario/a/s que hubiera/n intermediado para la celebración del contrato de locación de un inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuyo alquiler mensual no supere las tres mil quinientas (3.500,00) unidades fijas, no podrá superar el equivalente al tres por ciento (3 %) del valor total del respectivo contrato.
Art. 4°.- DEBER DE INFORMACIÓN. Los/as corredores/as inmobiliarios/as deberán colocar en el local u oficina en el que desempeñen sus tareas, en un lugar visible por el público, un letrero cuyas características serán definidas por la Autoridad de aplicación, mediante el cual informarán al público de la limitación prevista en el artículo anterior.
Art. 5°.- FISCALIZACIÓN Y SANCIONES EN CASO DE INCUMPLIMIENTO. PROCEDIMIENTO. La fiscalización del cumplimiento de los deberes establecidos en los artículos 3° y 4° de la presente, quedará a cargo del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires creado por Ley N° 2.340 (BOCBA N° 2711). En caso de detectarse incumplimientos, se aplicarán a quien resulte responsable las sanciones establecidas en el art. 43 de la Ley 2340. :

TITUTO III
DEL FONDO DE GARANTIA PARA LOCACIONES URBANAS

Art. 6°.- CREACIÓN Y OBJETO. Créase el Fondo de Garantía para Locaciones Urbanas Destinadas a Vivienda Única, con el objeto de otorgar garantías a los/as locadores/as, en respaldo de las obligaciones asumidas por los/as locatarios/as, en virtud de los contratos de locación de inmuebles ubicados en la jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con destino a vivienda única, familiar y permanente que éstos/as celebren.
El otorgamiento de garantías por parte del Fondo será a título oneroso o gratuito, conforme lo establezca la reglamentación.
Art. 7°.- FIDEICOMISO. A los efectos del artículo anterior, se constituirá un fideicomiso en los términos de la Ley 24.441, el cual respaldará el otorgamiento de las garantías a que se refiere el artículo anterior.
Art. 8°.- INTEGRACIÓN DEL FONDO. El patrimonio del Fondo se constituirá mediante:
a) Los subsidios y subvenciones que se le destinen anualmente en la Ley de Presupuesto.
b) Los importes que abonasen los locatarios.
c) Los aportes de organismos internacionales, entidades públicas y privadas nacionales o extranjeras, en la medida en que adhieran a los términos generales del fideicomiso instituido por el artículo 12° de la presente ley.
d) Los derechos que le fueran cedidos por cualquier persona pública o privada.
e) El producido de sus propias actividades e inversiones.
Art. 9º.- FIDUCIARIO. El Banco de la Ciudad será el fiduciario del Fondo y cumplirá su labor conforme los términos que establezca la reglamentación y se estipulen en el Contrato de Fideicomiso, que a tal efecto celebrará con el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como fiduciante.
La reglamentación establecerá las condiciones de acceso a la garantía del Fondo por parte de los/as locatarios/as, los aportes y prestaciones a cargo de estos/estas, las tarifas y comisiones a percibir por el otorgamiento de garantías, la política de inversión de los bienes fideicometidos y las pautas de evaluación de riesgo para el otorgamiento de las fianzas.
Art. 10º.- DURACIÓN DEL FONDO. Establécese un plazo de duración de diez (10) años para el Fondo, a contar desde la fecha de su efectiva puesta en funcionamiento, cumplido el cual se extinguirá. No obstante ello, el fiduciario conservará los recursos suficientes para atender los compromisos pendientes, reales o contingentes, que haya asumido el Fondo, hasta la fecha de extinción de esas obligaciones.
Art. 11º.- FIDEICOMISARIO. El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires será el destinatario final de los bienes y derechos integrantes del Fondo en caso de su extinción o liquidación, la que estará a cargo del Fiduciario.

TITULO IV
DISPOSICIONES COMPLEMETARIAS

Art. 12º.-UNIDAD FIJA. - Establécese transitoriamente el valor de la unidad fija en un (1) peso. La Ley de Presupuesto establecerá anualmente el valor de la unidad fija correspondiente a esta ley.-
Art. 13° VIGENCIA. La presente ley entrará en vigencia al día siguiente de su publicación
Art. 14º.-REGLAMENTACIÓN. El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley dentro de los treinta (30) días de publicada. .
Art. 15º.- De forma.

FUNDAMENTOS

Señor Presidente:

La situación habitacional de la Ciudad de Buenos Aires es un fenómeno sumamente complejo, que expresa una de las principales dificultades de índole social que afecta a sus habitantes y en la que se observa el fracaso de las políticas aplicadas por el Gobierno local para su atención.
La problemática habitacional local responde al carácter estructuralmente heterogéneo de la sociedad argentina y, en tal sentido, la Ciudad de Buenos Aires reproduce en su seno la lógica de la estructura social.
El acceso a la vivienda aparece así como expresión de la crisis urbana de la sociedad, que replica las condiciones de desigualdad en las relaciones entre sus actores. Como consecuencia de esta situación, las soluciones a las necesidades habitacionales buscan ser resueltas en forma individual o sectorial, en lugar de hacerlo a través de la organización social o de la implementación de políticas públicas integrales.
La satisfacción de las necesidades habitacionales debe ser asegurada, sin embargo, desde la planificación pública, ya que suponen el ejercicio de derechos constitucionales.
El a través del artículo 31 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Ciudad reconoce "el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado, debiendo para ello: resolver progresivamente el déficit habitacional, de infraestructura y servicios, dando prioridad a las personas de los sectores de pobreza crítica y con necesidades especiales de escasos recursos; auspiciar la incorporación de los inmuebles ociosos, promover los planes autogestionados, la integración urbanística y social de los pobladores marginados, la recuperación de las viviendas precarias y la regularización dominial y catastral, con criterios de radicación definitiva, y; regular los establecimientos que brindan alojamiento temporario, cuidando excluir los que encubran locaciones".
El acceso a la vivienda forma parte, conforme el artículo 20 de la Constitución local, del derecho a la salud integral, al mismo tiempo que encuentra un tratamiento preferente en la implementación de las políticas de género, de juventud y en las referidas a los ex Combatientes de la Guerra del Atlántico Sur (arts. 38, 40 y cláusula transitoria 21 de la CCABA).
La Constitución Nacional, por su parte, en el artículo 14 bis consagra el derecho de todos los habitantes de la Nación al acceso a una vivienda digna.
Es el Gobierno de la Ciudad en este marco el que, además de garantizar por sí el derecho a la vivienda de sus habitantes, debe facilitar la acción de la sociedad, de sus organizaciones, coordinando y regulando sus esfuerzos para lograr objetivos comunes en pos de la atención de las necesidades habitacionales de la comunidad.
Por intermedio del presente proyecto se propone una serie de instrumentos para atender la problemática de acceso a la vivienda en la Ciudad.
El fuerte incremento en las valuaciones de las propiedades urbanas, el desacoplamiento entre estos valores y los ingresos salariales y la inexistencia de un banco de fomento para la construcción de viviendas desde que se privatizara el Banco Hipotecario sin estudios previos en el año 1997, dan forma a un escenario donde cada vez son más relevantes las operaciones de locación de viviendas.
Que ante este escenario, la recuperación económica de los últimos años, la elección de la Ciudad como lugar de residencia por parte de habitantes del Gran Buenos Aires, la demanda de propiedades por parte de extranjeros y una fuerte corriente de especulación inmobiliaria, provocaron un significativo incremento en los precios de alquiler de las viviendas.
Como consecuencia de este doble juego de fuerzas, de dificultad para acceder a la propiedad y de suba de los precios de los alquileres, una gran cantidad de habitantes de la Ciudad se encuentra hoy en peligro habitacional, haciendo enormes esfuerzos y sufriendo privaciones para pagar alquileres incrementados, o descendiendo en su calidad de vida al optar por viviendas de menores dimensiones o inadecuadas para sus necesidades, resignando el acceso a la centralidad urbana, recayendo en el hacinamiento o -la peor de las veces- emigrando a villas de emergencia.
Entre las dificultades que encuentran los habitantes de la ciudad para acceder a una vivienda digna, están aquellas originadas en los altos costos de la intermediación inmobiliaria y en las dificultades de los locatarios para contar con las garantías exigidas por los locadores.
Para resolver la primera de estas cuestiones, el proyecto establece que el monto máximo de la comisión a cobrar por el/la/los/as corredor/a/res/as inmobiliario/a/s que hubiera/n intermediado para la celebración del contrato de locación de un inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuyo alquiler mensual no supere las tres mil quinientas unidades fijas, no podrá superar el equivalente al tres por ciento (3 %) del valor total del respectivo contrato, fijándose al mismo tiempo que la fiscalización de este deber se encontrará a cargo del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires creado por Ley N° 2.340 (BOCBA N° 2711).
Con el objeto de asegurar las condiciones para el ejercicio de este derecho por parte de los/as inquilinos/as, el proyecto impone asimismo a los/as corredores/as inmobiliarios/as el deber de informar la existencia de la mencionada regulación.
Por otra parte, para atender las dificultades con que se encuentran los locatarios al alquilar, al no contar con las garantías exigidas por los locadores, se promueve la creación del Fondo de Garantía para Locaciones Urbanas Destinadas a Vivienda Única, con el objeto de otorgar dichas garantías, en respaldo de las obligaciones asumidas por los locatarios, en virtud de los contratos de locación de inmuebles ubicados en la jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con destino a vivienda única, familiar y permanente, que éstos celebren.
A tal fin, se estipula la constitución de un fideicomiso en los términos de la ley 24.441, que habrá de conformarse con diferentes activos para respaldar el otorgamiento de las mencionadas garantías.
El proyecto establece que el Banco de la Ciudad será el fiduciario del Fondo y cumplirá su labor conforme los términos que establezca la reglamentación y se estipulen en el Contrato de Fideicomiso que a tal efecto celebrará con el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, este último como fiduciante.
La presente iniciativa refleja en los aspectos considerados el proyecto 2295-D-2008 análogo, de mi autoría, que obtuviera despacho favorable de la Comisión de Vivienda de esta Legislatura durante el año 2009.
Teniendo en cuenta lo expuesto y con el propósito de trabajar en la búsqueda de soluciones creativas que permitan dar una respuesta a la problemática habitacional de la Ciudad de Buenos Aires, solicito a mis pares la aprobación del presente proyecto.